Por "Oswaldo Bianchi Gusmão Nery" "Diretor Administrativo"da "Bianchi Construções e Incorporações" * Todos os direitos reservados ao autor. A reprodução e/ou distribuição deste material é permitida, desde que seja em sua íntegra, citados a fonte e o autor.

INTRODUÇÃO:

Entre os problemas enfrentados pelo comprador ao optar pela aquisição de um imóvel a preço de custo, podemos considerar com o mais grave, a total desinformação dos compradores, agravada pelo desinteresse de alguns intermediários, em alertar ou tornar claros os parâmetros que norteiam tal transação.

Pretendemos neste breve manual, tornar explícito e de fácil entendimento, essa modalidade de aquisição, ao optar pela compra de imóveis na planta.


A INCORPORAÇÃO E A REALIZAÇÃO DE UMA OBRA A PREÇO DE CUSTO

A realização de uma construção a preço de custo, caracteriza-se pela venda do empreendimento, antes de iniciada ou mesmo durante a fase de construção da obra.

O comprador associa seu interesse na aquisição, ao interesse da incorporadora e construtora de levar o empreendimento a término. De posse do terreno, projetos arquitetônicos, estruturais, elétricos, hidráulicos, etc., que irão compor o empreendimento, a incorporadora procede o devido registro da incorporação do edifício, onde são estabelecidas as áreas dos apartamentos, salas, lojas, garagens, áreas de uso comum e área de uso privativo, etc., com o fim específico de se pré-determinar e resguardar o direito do comprador.

São também determinadas as especificações básicas do acabamento do imóvel, tais como: tipos de revestimentos, pisos, esquadrias, etc., de forma a dar conhecimento ao comprador da real qualidade e tipo de acabamento do imóvel.

Concluídos os registros exigidos por lei e que demonstram com fidelidade, digamos, o retrato do empreendimento, a incorporadora e construtura iniciam a fase de venda, mesmo antes de se iniciar as obras da construção.

CONCEITOS E NOMECLATURAS UTILIZADOS

Fração ideal do terreno: Denomina-se "fração ideal do terreno" a quota parte que caberá à unidade.

Fração ideal do empreendimento: À "fração ideal do empreendimento", denomina-se a quota parte do empreendimento, que caberá a cada comprador, no âmbito total: "Terreno (+) área privativa (+) área de uso comum".

  • Área privativa: Refere-se a área individual e particular de cada unidade residencial. Área interna dos apartamentos (+) garagem (+) armários de despejos, etc. São as áreas de propriedade única e exclusiva de cada comprador.
  • Área de uso comum: São aquelas compartilhadas pelo proprietário com o restante dos compradores. Assim, escadarias, hall social, áreas de circulação, equipamentos, etc., são consideradas áreas de uso comum e sua utilização é regida pela convenção de Condomínio.
  • Quadros da NBR 12.721(NB-140): Podemos classificar os quadros da NBR 12.721 (NB-140), de 1 a 8, como sendo as tabelas pelas quais se calculam os valores das áreas do empreendimento, as estimativas de custo calculados, o detalhamento técnico do empreendimento, etc

    B - Incorporada: A esta empresa, consideramos como sendo aquela em nome da qual a incorporação é registrada e que responde pela integridade financeira e conceitual do empreendimento. Normalmente, à incorporadora caba a venda das frações ideais e em nome dessa são feitos os contratos de financiamento do tipo "Plano Empresário" pelo Sistema Financeiro Habitacional que, ao término da obra, são repassados aos compradores.

    D - Construtora/Administradora: Aos cuidados dessa empresa, a incorporadora e os compradores sujeitam a responsabilidade de erguer o prédio. Assim, através de um "contrato de construção por administração" ou "empreitada global", a construtora se obriga a zelar pela qualidade da obra.

    E - Contrato de construção por administração: É o tipo de contrato onde a construtora se responsabiliza pela execução da obra e se remunera pelo serviço prestado, através do recebimento de uma taxa, calculada através do custo da obra, apurado mensalmente. Assim, calculado o custo da obra no término de cada período, sobre este valor apurado, aplica-se a taxa percentual da administração. É comum se observar a cobrança de taxas de administração variando de 10 a 18% do custo da obra. Em alguns casos, a este custo apurado, é também cobrada a taxa de incorporação, que remunera a incorporadora pelos serviços administrativos do empreendimento que pode variar de 3 a 6% desse custo apurado.

    F - Contrato de construção por empreitada global: Nesse caso, a construtora e a incorporadora estimam o custo da obra e estabelecem um valor fixo pelo qual a construtora se remunera pela administração da obra.

    G - Sinal de construção: É representado pelo valor que o comprador desembolsará de imediato, para ressarcir a incorporadora pelos custos de projetos, publicidades e corretagens, instalação do canteiro, obras já iniciadas, registros, etc.

    H - Prestação de custeio: São as parcelas pagas pelo comprador, a fim de custear as obras de construção em andamento.

    I - Comissão fiscal: É o grupo de condôminos, eleitos em assembléia geral, com poderes para controlar, examinar, aprovar ou recusar as prestações de contas, fornecidas mensalmente pela construtora ou incorporadora. Essa comissão, normalmente é formada por 5 elementos: Presidente, Vice-Presidente, 2 membros Efetivos e 1 Suplente. É atribuição constituída da comissão, entre outras, a de cobrar dos condôminos, parcelas em atraso, entregar a leilão ou colocar sob júdice as frações ideais do compradores inadimplentes.

    J - Prestação de contas da obra: É fornecida pela construtora ou incorporadora, com fim específico de retratar o fluxo de entrada de recursos e o resultado das aplicações destes, na execução da obra. A venda das frações, ou dos apartamentos em construções em si, enseja a existência de um condomínio de compradores, portanto, com existência legal e que exige um ato jurídico contábil, próprio e personalizado. Assim, a prestação de contas efetuadas pela construtora e incorporadora, deverá ser feita em formato e conteúdo oficial, contábil e juridicamente hábil. Sobre a contabilidade do condomínio, o Estado e o Município poderão, assim que julgarem necessário, utilizarem do direito de fiscalização e fisco.

    L - Recolhimentos e obrigações sociais: As matrículas do INPS e etc., serão feitas nos órgãos competentes em nome do condomínio e estará aos cuidados da construtora ou incorporadora, à qual caberá a responsabilidade sobre o recolhimento correto.

    M - Termos de baixa e habite-se: Ao término da obra, deverão ser solicitadas nas autarquias e repartições de direito, o termo de baixa e habite-se, sendo que a ocupação do imóvel, somente se dará após o fornecimento destas certidões.

    N - Sistema Financeiro Habitacional (SFH): No caso do empreendimento ser financiado pelo SFH, a incorporadora solicita ao agente o financiamento da construção que,na legislação em vigor, se limita a 80% dos custos direitos de construção. Tal financiamento será fornecido basicamente sobre o êgide de dois sistemas básicos:

    a) Plano Empresário;
    b) Condomínio Fechado.
    c) Demanda Caracterizada

    No caso do financiamento pelo Plano Empresário, este será concedido à incorporadora, que repassará o mesmo ao condomínio, à medida em que as parcelas forem liberadas. Neste caso, os condôminos adotam com a incorporadora o dever de assumir, junto ao agente financeiro, ao término da obra. No caso do financiamento a Condomínio Fechado, o financiamento é concedido ao empreendimento, já em nome de cada um dos condôminos.

    O - Índices de construção por m2: Toma-se normalmente como índice oficial, para efeito de orçamento junto ao SFH, o índice de custo de construção publicado pelo Sindicato das Indústrias de construção Civil do Estado onde se localiza o empreendimento.

    P - Reajustes das prestações: É facultado ao incorporador solicitar, periodicamente, o reajustamento das parcelas de custeio da obra aos compradores. Tal reajustamento, será feito à medida em que os custos reais de construção sobrepujarem os custos orçados anteriormente. Causas: Inflação, aumento de mão-de-obra e salários, aumento no valor de compra dos materiais de construção e custos. Ao comprador, cabe a responsabilidade de pagamentos de todos os custos relativos a construção, entre esses, salários, materiais, aluguéis de equipamentos, projetos, publicidades, corretagens, obrigações sociais e fiscais, consultoria jurídica, técnica e contábil, etc. Enfim, ao comprador cabe custear, na íntegra, a construção do empreendimento na proporção de sua fração ideal.

    A VENDA, E OS CONTATOS INICIAIS

    A Comercialização de um imóvel a preço de custo inicia-se com a divulgação do empreendimento e a formalização dos contratos e termina com a entrega das chaves ao proprietário.

    Exige-se, portanto, perfeita convivência e transparência das informações, durante todo o processo de construção, para que o resultado seja positivo para ambas as partes. Deixando-se à parte as empresa idôneas, o que se observa na maioria das vezes são informações truncadas e irreais, que levam o comprador a se iludir por falsas promessas de prestação fixas, ou reajustes abaixo dos preços praticados pelo mercado de fornecimento de materiais, mão-de-obra, etc.

    O resultado dessa prática, por vezes culmina na inadimplência do comprador e no insucesso do empreendimento, com perdas generalizadas aos compradores e ao incorporador e construtor. Ao participar da modalidade de construção a preço de custo, o comprador deverá se certificar da idoneidade das partes envolvidas e exigir sempre informações atualizadas sobre o empreendimento.

    VANTAGENS DA OBRA, A PREÇO DE CUSTO

    No nosso entender, as principais vantagens ao se adquirir um imóvel na planta, ou seja, a preço de custo, se resume em:

    A - Pagamento apenas do custo real de construção;

    B - Condições de pagamento vinculadas ao desenvolvimento em obra, possibilitando a integralização de recursos de forma parcelada e sem juros;

    C - Determinação do ritmo de obra, conforme o interesse da assembléia de proprietários, podendo-se acelerar ou retardar a realização do empreendimento, de acordo com a disponibilidade de caixa do condomínio, exceto no caso de financiamento pelo SFH, onde o ritmo de obra é definido no cronograma físico financeiro, aprovado ao agente financeiro;

    D - Aplicação financeira do capital dos proprietários na própria obra, onde o investimento na compra antecipada de materiais de construção, em épocas de inflação alta, possibilita uma maior realização do investimento do capital aplicado na compra destes materiais;

    E - Possibilidade de escolha pessoal do acabamento das unidades autônomas, transformando cada unidades residencial personalizada ao gosto do comprador;

    F - Se a obra for executada "realmente a preço de custo", mesmo em épocas de crises econômicas, o resultado final tende a ser bom. A experiência mostra que os aumentos dos custos (materiais, equipamentos, etc.) tenderão a refletir, positivamente, no valor de venda do imóvel a médio ou longo prazo.

    DESVANTAGENS DA OBRA, A PREÇO DE CUSTO

    A - Heterogênia do grupo de condôminos: Nesse caso, o grupo heterogêneo em termos de capacidade financeira, nível social e cultural, pode ocasionar convulsões no objetivo principal do grupo.

    B - Desinformação do comprador ao realizar o negócio: Essa é a principal causa do estrangulamento no fluxo de caixa do comprador e pode ser resolvida com o conhecimento claro e objetivo das normas do mercado a preço de custo.

    C - Inexperiência do incorporador e construtor: Nesse caso, cabe o conhecimento e apuração das informações sobre as empresas incorporadora e construtora. Confiança e credibilidade andam atreladas ao sucesso do empreendimento na obra a preço de custo.

    NOSSOS COMENTÁRIOS

    A modalidade de aquisição de imóveis a preço de custo, requer das partes envolvidas o máximo de clareza, firmeza e objetividade.

    A homogeneidade e identidade de objetivos do grupo de condôminos, a boa convivência das partes, a disponibilidade financeira, o prévio conhecimento do empreendimento em seus mínimos detalhes, a confiança e credibilidade dos envolvidos e a certeza do bom negócio realizado, são fatores importantes e determinantes do sucesso de qualquer construção a preço de custo.

    Através da aquisição de um imóvel na planta, objetivando a casa própria ou o investimento de recursos, o comprador tem a possibilidade de eliminar os lucros imobiliários exorbitantes, praticados pelo mercado e incluídos no preço do imóvel reduzindo, assim, o custo final do investimento.